Gérer son patrimoine immobilier avec votre SCI familiale
Auteur : Benoît LEGRU - Avocat
Publié le :
27/05/2021
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2021
La résidence principale,
La mise en société de la résidence principale présente autant d’avantages que d’inconvénients.
Le particulier qui finance à crédit l’acquisition de sa résidence principale perd la protection de l’emprunteur non professionnel, à savoir la condition suspensive d’obtention du prêt, mais aussi le délai de réflexion et de rétractation.
Le conjoint survivant également se trouve privé de ses droits sur la résidence du ménage. Il ne pourra prétendre à la jouissance gratuite du logement, ni aux droits viagers sur le logement et son mobilier ou à son attribution préférentielle lors de la liquidation de la succession.
Le contribuable assujetti à l’IFI perd aussi le bénéfice de l’abattement de 30% sur la valeur du bien…
Par ailleurs, le code général des impôts n’autorise pas le contribuable à déduire des charges sur un logement dont il a la jouissance.
Ainsi, le fait d’apporter sa résidence principale à une SCI familiale dont on est associé majoritaire et de conclure un bail pour y habiter, ne permet pas la déduction du coût de travaux de rénovation par la SCI et de constater un déficit foncier que l’associé majoritaire pourrait imputer sur son revenu global et réaliser une économie d’impôts. Le montage sera remis en cause sur le fondement de l’abus de droit en matière fiscale.
En revanche, la SCI est particulièrement adaptée pour la gestion d’un patrimoine locatif.
L’objectif est de percevoir des revenus réguliers.
La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (étant entendu que la location meublée entraine l’assujettissement à l’IS dès lors que l’activité de location meublée dépasse 10% des recettes locatives, seuil au-dessous duquel la SCI peut rester à l’IR).
Cette option permet de bénéficier d’une imposition forfaitaire à un taux réduit de 15% jusqu’à 38.120€ de bénéfices et 28% jusque 500.000€ et de se soustraire aux prélèvements sociaux de 17,2%.
L’option de l’IS permet également d’amortir l’immeuble en réduisant l’assiette taxable.
Tant que la SCI ne distribue pas de dividendes, les associés ne sont pas imposables personnellement sous ce régime.
En cas de distribution de dividendes, le prélèvement forfaitaire unique de 12,8% s’applique plus les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Toutefois, si la SCI vend le bien, la plus-value sera soumise à l’IS sans abattement pour durée de détention contrairement à ce qui se fait en cas d’option pour l’IR.
La SCI est aussi un moyen de transmission anticipée du patrimoine immobilier.
Le mécanisme de base revient à créer une SCI de faible capital social détenue par les parents qui financera l’acquisition d’un bien immobilier par un emprunt qui sera remboursé par les parents au moyen d’un apport en compte courant.
Les parents opèrent en parallèle une donation-partage de la nue-propriété des parts de la SCI au profit de leurs enfants.
Ces parts auront une valeur très réduite du fait de l’emprunt non encore remboursé souscrit par la SCI.
Il n’y aura pas de droits de succession à régler.
Les parts se valoriseront lorsque l’emprunt aura été remboursé.
Les héritiers récupèreront la pleine propriété des parts sans droits à payer.
La création et la gestion d’une SCI.
La première étape consiste à rédiger les statuts.
La SCI est ensuite immatriculée au RCS et fait l’objet d’une annonce légale.
En cas d’apport d’un bien immobilier, les statuts seront publiés au service de la publicité foncière qui donnera lieu à la perception d’une taxe dite de contribution de sécurité immobilière équivalente à 0,10% de la valeur du bien.
Il faut ensuite assurer la tenue de la comptabilité et de l’assemblée générale annuelle.
Historique
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