Investir dans l'immobilier résidentiel en mesurant les risques environnementaux

Auteur : Benoît LEGRU - Avocat
Publié le : 17/01/2022 17 janvier janv. 01 2022

Vingt-quatre mille communes françaises sont exposées à au moins un risque naturel.

Les communes des zones littorales sont particulièrement vulnérables au risque d'érosion côtière.

Or, les zones littorales sont, en moyenne, deux fois et demie plus densément peuplées que les zones habitables à l'intérieur des terres. 

Par ailleurs, le nombre ce catastrophes naturelles aurait augmenté en moyenne annuelle de 3,7% en France sur les vingt dernières années.
 

Voici un rapide aperçu de quelques risques environnementaux. 

Gonflement – retrait des sols argileux – Sécheresses 

L’impact de la sécheresse sur le bâti ancien est maximum en terrain argileux.

En certains lieux, l’on observe une majoration de la sensibilité des sols construits aux mouvements dus aux variations météorologiques semble-t-il plus extrêmes.

Les moyens de prévention connus sont l’état des risques et l’étude des sols.

L’état des risques

Ce document est obligatoire pour l’information des acquéreurs et locataires, il est accessible sur errial.géorisques.
 


 

Les informations contenues dans ce document concernent les risques naturels.

A compter du premier janvier 2023, y figurera le risque d’érosion côtière des logements inclus dans un PPR (plan de prévention des risques).

L’état des risques naturels doit figurer en annexe de la promesse de vente comme du bail d’habitation en application des dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement.

L’étude de sol

L’étude géotechnique doit, depuis le 1er octobre 2020 (Loi ELAN du 23-11-2018), être réalisée, de façon obligatoire, pour les terrains destinés à la construction situés en zone argileuse, en application des dispositions des articles L.132-4 et L.132-5 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

La durée de validité de l’étude est de trente ans pour un coût moyen de 500,00€ ttc pour une étude de base. Pour une étude de type G.2 (implantation et caractéristiques du bâtiment), le coût est de l’ordre de 1.000,00€ ttc avec une validité limitée à projet.

Les sols en cause, sensibles aux épisodes de retrait-gonflement des terres du fait de l’alternance de phases de sécheresses et de pluies, requièrent des dispositifs de fondations adaptés pour toute construction.

Le BRGM édite une cartographie des sites exposés au risque pour l’ensemble du territoire métropolitain et les hiérarchise en fonction de l’importance de l’aléa : faible – moyen – fort.

La carte nationale est disponible sur le site GEORISQUES.
 

 

Inondations littorales

Le recul de la frange côtière par endroits menace l’urbanisation.

Environ 41.000 biens pourraient, selon les études du CEREMA (centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement, disparaitre de la frange littorale d’ici 2100.

La loi dite CLIMAT n°2021-1104 du 22 août 2021 de lutte contre le dérèglement climatique comporte des dispositions relatives au recul du « trait de côte » entendu comme un « déplacement vers l’intérieur des terres, de la limite du domaine maritime en raison soit d’une érosion côtière, par perte de matériaux rocheux ou sédimentaires, soit de l’élévation permanente du niveau de la mer » et le risque de submersion marine.

Un droit de préemption littoral est institué dans les communes mentionnées à l’article L.121-22-1 du code de l’urbanisme pour l’adaptation des territoires au recul littoral.

Ce droit de préemption profite également aux établissements publics de coopération intercommunale dont ces communes sont membres lorsque ces établissements ont compétence en matière de PLU ou de carte communale.

Les communes incluses dans une liste établie en application de l’article L.321-15 du code de l’environnement, une carte locale d’exposition sera établie pour celles qui ne seront pas couvertes par un plan de prévention des risques littoraux comportant des dispositions relatives au recul côtier.

L’information des acquéreurs et locataires est adaptée pour les biens exposés à l’aléa d’érosion côtière.

Ces communes ont un délai de quatre ans pour élaborer une cartographie à deux zonages et réviser les PLU.

Sur un premier zonage, le droit du sol sera figé sur trente années, les constructions y seront interdites à l’exception des extensions facilement démontables.

Sur un second zonage, pour une période de 30 à 100 années, la constructibilité sera préservée sous condition de démolition des constructions à l’échéance du risque.

Les collectivités locales titulaires du pouvoir d’autoriser les constructions seront donc en mesure de prescrire des démolitions d’ouvrages par la voie de servitudes d’urbanisme. L’obligation de démolition sera contrôlée par les maires.

Une partie du prix d’édification de l’ouvrage serait consigné sur un compte de la caisse des dépôts afin de préfinancer la démolition de l’ouvrage et la remise en état du site…

Ces mêmes communes bénéficieront également d’un droit de préemption leur permettant d’acquérir prioritairement, à l’occasion d’une vente ou d’une donation, (à l’exception des donations à un descendant) un bien exposé.

Le prix en sera fixé par l’administration des domaines, le juge de l’expropriation devant arbitrer les contestations éventuelles de prix.
Plus l’opération sera proche de la survenue du risque, moins le bien sera valorisé.

Le droit de préemption sera financé par une taxe spéciale d’équipement (TSE).

Le littoral sera intégralement couvert par un établissement public foncier (EPF).

Les communes littorales concernées seront listées par décret.

Dans l’attente du listing et de la cartographie des communes concernées par le recul littoral, un indicateur national de l’érosion côtière a été réalisé par un « comité scientifique de la stratégie nationale de gestion intégrée du trait de côte »

L’indicateur fournit un constat des tendances moyennes de l’évolution acquise du littoral depuis plusieurs dizaines d’années.

L’indicateur est accessible via le site GEOLITTORAL.
 


Certaines communes ont d’ores et déjà intégré des groupements d’intérêt public (GIP) littoraux avec pour guide des plans d’action (2050-2100) comportant des solutions de relocalisation en zone dite « rétro-littorale » des habitations les plus exposées.
Six communes exposées sur dix auraient dressé un plan de sauvegarde définissant des mesures de protection des populations.

Le plan de sauvegarde est obligatoire en présence d’un PPR approuvé.

Les PLU littoraux autorisent encore, en zone vulnérable, les changements de destination des constructions existantes, les nouvelles constructions étant impossibles.

Il est encore possible pour les communes littorales de préserver un patrimoine balnéaire en zone littorale inconstructible en délivrant des autorisations d’urbanisme pour les seules divisions d’ouvrages en appartements.

Ces ouvrages sont concernés par le risque d’effondrement comme conséquence de l'érosion littorale.

Or, l'érosion n'est pas regardée comme une catastrophe naturelle mais comme un risque prévisible qui ne menace pas, en tant que tel, les vies humaines, en conséquence de quoi, le fonds BARNIER ne peut être activé afin d’indemniser les propriétaires victimes.
 

Le risque est-il encore assurable ?

 

L’assurance des risques naturels

Depuis 2019, le nombre de communes reconnues en état de catastrophe naturelle pour des mouvements différentiels de terrains consécutifs à la sécheresse a triplé.

L’on en compte 3.000 à 4.000 par an sur l’ensemble du territoire national.

L’état de sécheresse est la cause de sinistre la plus répandue après l’inondation.

Toutefois, 60 à 70% des désordres ne sont pas imputables à la sécheresse.

Pour que la causalité soit admise, l’aléa naturel doit être exclusivement à l’origine des dommages constatés.

Sont indemnisés au titre de la garantie catastrophes naturelles des polices multirisques habitation : les inondations (parmi lesquelles coulées de boue, remontées de nappes phréatiques, action des vagues), les mouvements de terrain en cas de sécheresse-réhydratation des sols, les glissements de terrains, les vents cycloniques.

Les assureurs renâclent de plus en plus à indemniser au juste coût.

Les effets des désordres, plus que les causes sont pris en compte.

Or, les assureurs sont tenus d’une obligation de réparation efficace et durable.

En cas de difficultés avec l’assureur, il est recommandé de se rapprocher de son conseil afin d’agir judiciairement dans le cadre d’une procédure de référé expertise et provision.

La victime du dommage peut alors obtenir la désignation d’un expert judiciaire et, en certaines occurrences, une avance financière sur son droit à indemnisation.

EN CAS DE DIFFICULTES, N'ATTENDEZ PLUS POUR FAIRE REALISER UNE ETUDE DES DOCUMENTS CONTRACTUELS ET DU CADRE REGLEMENTAIRE RELATIFS A LA CESSION OU A L'ACQUISITION D'UN BIEN IMMOBILIER.

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