L'engagement perpétuel dans la promesse unilatérale de vente

Auteur : Benoît LEGRU - Avocat
Publié le : 02/11/2021 02 novembre nov. 11 2021

Le vendeur peut-il retirer sa promesse de vendre avant que le candidat acquéreur ne lève l’option ?

Jusqu’en juin 2021, le retrait de la promesse unilatérale antérieurement à la levée de l’option était encore possible moyennant l’octroi de dommages-intérêts.

Dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir.

Depuis un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 23 juin 2021 (n°20-17554), le signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre et ne peut, sauf stipulations contraires, rétracter l’avant-contrat.

Le bénéficiaire de la promesse est alors en mesure d’obtenir l’exécution de la vente.

L’évolution jurisprudentielle en cause est le fruit de la réforme des contrats issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 qui a abouti à la modification de l’article 1124 al.2 du code civil.

Au titre de ces dispositions, la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

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Les conditions de validité et les clauses assortissant la promesse unilatérale de vente sont variées.

En général, le bénéficiaire souscrit l’engagement de verser une indemnité d’occupation de l’ordre de 10% du prix de vente en contrepartie de l’immobilisation du bien.

La promesse unilatérale de vente doit être établie par acte authentique lorsque sa durée est supérieur à 18 mois.

La promesse à durée indéterminée n’a pas vocation à demeurer valable perpétuellement.

L’offre de contracter devient caduque à l’expiration d’un délai raisonnable.

Elle doit être enregistrée dans les dix jours de sa date (125€).

La promesse unilatérale, lorsqu’elle porte sur un bien immobilier bâti, doit comporter le dossier de diagnostic immobilier et le règlement de copropriété pour les biens sous le statut de la loi du 10 juillet 1965.

Le délai de rétractation doit être mentionné en application des articles L.271-1 du code de la construction et de l'habitation et commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant la promesse par courrier recommandé au bénéficiaire.

Les conditions suspensives telles l’obtention d’un prêt ou l’exercice d’un droit de préemption communal doivent être mentionnées et permettent de rompre sans préjudice.

En cas de décès du promettant, ses obligations se transmettent à ses ayants-droit. (Cass. Civ. 3ème, 8 septembre 2010, n°09-13.345).
 

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