Validité du mandat exclusif de l'agent immobilier

Auteur : Benoît LEGRU - Avocat
Publié le : 02/11/2021 02 novembre nov. 11 2021

La formalité du double original dans les conventions synallagmatiques est requise par les dispositions de l'article 1325 du Code civil. 

En l'état de la jurisprudence civile, la convention synallagmatique qui n'est pas établie en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct n'est pas opposable, sauf à ce que la partie qui s'en prévaut prouve l'engagement qu'elle invoque à l'encontre de l'autre. 

Toutefois, la lettre de l'article 1325 indique que les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.

La jurisprudence fait de ces dispositions une application sélective.

Ainsi, pour les conventions de rupture des contrats de travail qui sont nulles lorsque le salarié n'a pas reçu un exemplaire signé par l'employeur. 

La mention selon laquelle la convention a été établie en deux exemplaires ne fait pas présumer la remise au salarié (Cass. Soc. 3 juillet 2019, n°18-14414 et 17-14232).

Il en va de même du mandat exclusif confié à un agent immobilier. 

La première chambre civile de la Cour de cassation juge lorsque le mandant conteste avoir reçu un second original de la convention de mandat exclusif, il appartient au mandataire de faire la preuve de ce qu'il a satisfait à cette obligation. 

A défaut, l'agent immobilier ne peut invoquer la clause pénale. 

Le mandat exclusif doit être immédiatement remis au mandant pour n'être pas frappé de nullité (Cass. Civ. 1ère, 25 février 2010 n°08-14787).

La prudence commande désormais d'établir un reçu formel afin d'établir la remise du second original. 
 

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