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  • Photo du rédacteurBenoît LEGRU

LA GARANTIE DES VICES CACHÉS EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE


ACTION RÉDHIBITOIRE OU ACTION ESTIMATOIRE


Le vice caché est le défaut qui rend la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en compromet tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre s’il avait eu connaissance du vice.


Il en est ainsi pour la découverte de déchets enfouis dans une parcelle foncière destinée à la construction d’une résidence à usage d’habitation, ainsi qu’à l’aménagement d’un jardin potager.


Dès lors, à la découverte du vice l’acquéreur intente une action en garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur professionnel, tout en demandant une expertise judiciaire afin d’évaluer les préjudices subis, notamment, le coût de remise en état de la parcelle, la dépréciation du foncier, le trouble de jouissance et la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.


Les juges du fond rejettent les demandes au motif que l’usage principal de la parcelle à savoir la construction d’une maison n’a pas été impactée par la présence de déchets dans les sols.


Par ailleurs, selon les juges du fond, l’impossibilité de créer un potager n’était pas démontrée pas plus que le fait que l’acheteur ne l’aurait pas acquise à défaut.


Par un arrêt du 11 mai 2023, la troisième chambre civile de la cour de cassation (n°21-25480) censure les juges du fond au motif que ceux-ci n’ont pas recherché si le vice allégué diminuait l’usage du bien au point que l’acquéreur n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il avait eu connaissance du vice.


FONDEMENTS DE LA GARANTIE DANS LES VENTES IMMOBILIÈRES,


Un particulier acquiert un immeuble à usage d’habitation par l’intermédiaire d’un agent immobilier.


L’acte de vente faisait état de ce que le tracé d’une future ligne TGV passait à proximité du bien, sans plus de précisions.


La parcelle était en fait expropriable pour se trouver sur le tracé même de la ligne.


Le vendeur qui, ayant connaissance d’un projet de nature à porter une atteinte au bien, le dissimule à l’acquéreur ou lui communique des informations qu’il sait erronées à ce sujet, commet un dol au sens de l’article 1137 du code civil.


Le consentement de l’acquéreur ayant été vicié, ce dernier est fondé à prétendre à l’annulation de la vente en application de l’article 1132 du code civil.


D’autres causes de nullité existent, en particulier : l’erreur art.1132cc, le défaut d’information pré contractuelles art 1112-1, 1104 et 1602cc, le vice caché art. 1641 et suivants, l’obligation de délivrance conforme art 1615cc.


La cour d’appel de PARIS a admis que l’acquéreur qui signe une promesse de vente et apprend par la suite qu’il sera exproprié dispose de la faculté de se rétracter hors délai en invoquant l’erreur sur les qualités substantielles du bien (cour d’appel de Paris 30 juin 2017).


Le champ de l’obligation d’information est très étendu, la cour de cassation a admis, par exemple, que la tranquillité et la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants de son acquisition en sorte qu’un vendeur est tenu d’aviser un acquéreur des nuisances causées par un voisin de palier.


(cass. Civ. 3ème 18 avril 2019 n°17-24330)


Des nuisances naturelles à proximité du bien vendu doivent également faire l’objet d’une information spécifique (cass. Civ. 15 juin 2022 n°21-13286 pour des algues sargasses à proximité du bien vendu).


L’obligation d’information qui pèse sur le vendeur n’est pas compensée par une obligation de se renseigner de l’acquéreur (cass. Civ. 3°, 10 septembre 2013, n°12-23033 pour l’acquisition d’un hôtel en pied de falaise, le vendeur n’ayant pas averti l’acquéreur de la dangerosité de la falaise).


L’acquéreur qui découvre un vice après avoir signé une promesse de vente est fondé à en demander l’annulation pour erreur sur les qualités substantielles du bien à partir du moment ou le vice préexistait à la vente et que l’information n’avait pas été portée à sa connaissance par le vendeur qui n’en ignorait pas l’existence.


Une vente a pu être annulée à la demande d’un acquéreur qui, bien qu’informé de l’installation d’éoliennes à proximité du bien acquis, n’avait pas envisagé le bruit qu’elles produiraient (cass. Civ. 3ème, 29 juin 2017, n°16-19337).


MISE EN CAUSE DE LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS,


Les professionnels que sont les agents immobiliers et les notaires doivent alerter l’acquéreur de difficultés que le vendeur n’aurait pas spontanément révélées.


Doit ainsi être condamné à réparer le préjudice subi par l’acquéreur, l’agent immobilier qui avait négocié la vente d’un bien immobilier en ayant connaissance d’un projet de construction sur le fonds voisin dont il n’avait pas informé l’acquéreur (Toulouse, 13 mai 2013, n°12-01918), ou d’une rocade automobile (cass. Civ. 1ère, 9 janvier 2019, n°18-10245).


Le notaire, quant à lui, est tenu d’effectuer les vérifications propres à garantir l’efficacité de l’acte et mettre l’acquéreur en garde (cass. Civ.3ème, 9 mars 2017, n°15-29384).


L’obligation d’information du notaire est absolue, quel que soit le degré d’information de l’acquéreur. Est ainsi jugé responsable le notaire qui n’informe pas d’un arrêté de catastrophe naturelle pourtant connu de l’acquéreur (cass. Civ. 1ère, 11 janvier 2017, n°15-22776).


Pour un manque d’information moins grave, la négligence de l’acquéreur peut être admise et exonérer partiellement le notaire, ainsi pour un bien situé à proximité d’une zone industrielle connue des acquéreurs (cass. Civ 3ème, 25 mai 2011, n°09-16677)


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