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  • Photo du rédacteurBenoît LEGRU

LA PROTECTION DES PROPRIETAIRES FACE AUX SQUATTEURS

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur dès le 29 juillet 2023, est centrée sur la protection des propriétaires dont le logement est occupé sans droit ni titre, que ce soit par des squatters ou bien par des locataires définitivement condamnés à quitter les lieux.


L’article premier du texte dispose : « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30.000 euros d’amende.Le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »


Cette disposition nouvelle complète l’article 315-1 du code pénal.L’article 315-2 du code pénal nouvellement créé dispose en outre : « Le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d'amende.


Le présent article n'est pas applicable lorsque l'occupant bénéficie des dispositions de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution est saisi sur le fondement de l'article L. 412-3 du même code, jusqu'à la décision rejetant la demande ou jusqu'à l'expiration des délais accordés par le juge à l'occupant, ou lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public. »


Les propriétaires confrontés aux squatteurs sont dorénavant protégés par le délit d’occupation frauduleuse, constitué lorsqu’un ou plusieurs individus s’introduisent dans un local à usage d’habitation, meublé ou non, commercial, agricole ou professionnel, à l’aide de manœuvres (clef volée), de menaces de voies de fait (en forçant une porte) ou par contrainte.


Tous les biens sont donc protégés. Les poursuites sur le fondement de la qualification de violation de domicile restent possibles étant entendu que l’article 226-4 modifié du code pénal dispose : « L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende. Le maintien dans le domicile d'autrui à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. Constitue notamment le domicile d'une personne, au sens du présent article, tout local d'habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu'il s'agisse de sa résidence principale ou non. »


La loi du 27 juillet 2023 a donc élargi la notion de domicile.Le nouveau délit d’occupation frauduleuse vise les squats de locaux d’habitation non meublés, souvent des logements vacants entre deux locations ou des constructions récemment achevées.


  • Une procédure d’expulsion accélérée

C’est au préfet que revient la responsabilité d’accorder le concours de la force publique.


L’article 38 de la loi « droit au logement opposable » n°2007-590 du 5 mars 2007 prévoit une procédure d’expulsion accélérée par décision administrative. Le propriétaire dont les locaux sont squattés doit adresser une requête à la préfecture en y joignant un titre de propriété et un constat d’huissier ainsi qu’un dépôt de plainte.


Le préfet doit alors, dans un délai de 48 heures, faire sommation aux squatters de quitter les lieux dans un délai de 24 heures pour les locaux d’habitation et de sept jours pour les locaux à usage professionnel.


La sommation est affichée sur les lieux. A défaut d’exécution, le préfet doit procéder à l’évacuation forcée des lieux.


  • La procédure judiciaire de référé-expulsion demeure applicable

L’action s’exerce sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.Dans le cadre de ce recours, le propriétaire doit démontrer l’occupation irrégulière du logement par les squatters et établir sa qualité de propriétaire du bien ainsi que l’identité des squatters par tous moyens (témoignage, sommation par huissier de justice).


  • Ou, à défaut, application de la procédure exceptionnelle d’ordonnance sur requête

Lorsque l’identité des squatters ne peut être établie, le propriétaire peut recourir à la procédure exceptionnelle d’ordonnance sur requête sur le fondement de l’article 493 du code de procédure civile.


Le propriétaire doit démontrer que son huissier ne peut identifier les squatters.


L’ordonnance judiciaire autorisera l’huissier à pénétrer dans les lieux, à requérir les identités des occupants et à réaliser les constatations utiles.Sur la base de ces éléments, une procédure de référé expulsion pourra être engagée par le propriétaire.


  • La procédure d’expulsion

La procédure d’expulsion, à proprement parler, sur la base d’une décision judiciaire est régie par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La décision d’expulsion est signifiée aux squatters, si ces derniers n’ont pas libéré les lieux dans le mois, l’huissier délivre alors un commandement de quitter les lieux, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement, la procédure d’expulsion peut débuter contre les squatters qui se maintiennent dans les lieux.


Toutefois, ce délai de deux mois a été aboli par la loi du 27 juillet 2023 en ce qui concerne les squatters.


L’huissier doit alors demander le concours de la force publique auprès de l’autorité préfectorale qui décide discrétionnairement. En cas de refus du préfet, un recours est possible devant la juridiction administrative.


La préfecture peut décider de maintenir sa décision de refus et d’indemniser spontanément.


La loi du 27 juillet 2023 renvoie à un barème d’indemnisation fixée par décret. La demande indemnitaire est précédée d’une demande préalable d’indemnisation adressée à l’administration.


  • Détermination de la juridiction compétente

La juridiction compétente est définie par la qualité du bien objet de la procédure. S’il s’agit d’un logement d’habitation, l’action est portée devant le Juge des Contentieux de la Protection en application de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, s’il s’agit de tout autre bien privé, l’action est portée devant le Tribunal judiciaire.


S’il s’agit d’un bien public, le juge administratif est compétent en application de l’article L.521-3 du code de justice administrative.


L’intervention d’un avocat est obligatoire devant le Tribunal judiciaire et vivement recommandée devant le Juge des Contentieux de la Protection et le Tribunal administratif.


N’hésitez pas à nous contacter.


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