En théorie, la vente de la résidence principale est exempte de fiscalité sur les plus-values, quel qu’en soit le montant du prix ou la durée de la détention du bien.
Il n’empêche que l’administration fiscale exerce un contrôle et effectue des vérifications des délais de cession ou de la réalité de l’occupation du bien avant la vente.
Le bien doit être occupé de manière habituelle par le propriétaire vendeur et être occupé par celui-ci au moment même de la vente.
La preuve de l’occupation du bien est à la charge du propriétaire vendeur, par tous moyens (factures, taxe d’habitation, domiciliation postale, domiciliation des comptes bancaires).
Le vendeur doit n’avoir quitté les lieux objet de la mutation que quelques jours seulement avant la de réitération notariée de la vente.
En pratique, l’administration fiscale admet que le propriétaire vendeur ait quitté les lieux dans un délai raisonnable préalable, en général, de l’ordre d’une année, et si et seulement si, le logement est demeuré vide durant cette période.
Le bien ne doit donc pas être affecté à la location, y compris en location saisonnière, durant ce laps de temps. Si l’état des comptes bancaires vérifiés par l’administration fiscale révèle que le bien a été affecté à la location, il ne sera plus possible de prétendre à l’exonération de la taxe sur la plus-value.
Le bien ne doit pas davantage faire l’objet d’un prêt à usage.
Dans ces diverses hypothèses, les occupations successives autres que celle du propriétaire vendeur aboutissent à l’exclusion du bien de l’exonération de taxation de la plus-value.
La seule exception tolérée par l’administration fiscale est l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur, engagé dans un compromis de vente, sans attendre la réitération notariée de la vente, occuperait le bien par le jeu d’une convention d’occupation temporaire intrinsèquement liée à la vente et par conséquent mentionnée au compromis.
La réitération notariée et le transfert de propriété doivent intervenir dans l’année qui suit de départ du propriétaire vendeur.
Lorsque la mutation ne se réalise pas en définitive, il appartient au vendeur de se prémunir et de rassembler les éléments de preuve de nature à établir qu’il ne lui a pas été possible de vendre à bref délai. (marché immobilier, refus de prêt, contexte économique, état du bien etc)
La jurisprudence administrative accepte des délais allongés en fonction des circonstances de fait (signature de plusieurs mandats de vente, baisses régulières du prix – Cour administrative d’appel de DOUAI – 10 avril 2018 – n°16DA01239 - pour un délai de27 mois).
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