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  • Photo du rédacteurBenoît LEGRU

POURQUOI ET COMMENT CONSTITUER UNE SCI ?

L’OPTIMISATION DE LA FISCALITÉ D’UN BIEN LOCATIF

Les SCI qui détiennent un patrimoine locatif peuvent être assujetties à l’impôt sur les sociétés.


Tant que la SCI ne distribue pas de dividendes, les associés ne sont pas imposables personnellement.


L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés permet de déduire les frais d’acquisition et d’amortir l’immeuble, ce qui réduit l’assiette de l’imposition, libère des prélèvements sociaux de 17,2% et permet l’imposition forfaitaire au taux réduit de 15% jusqu’à 38.120,00€ de bénéfices et 25% au-delà.


Enfin, lorsque les enfants sont nus-propriétaires des parts sociales et que les parents usufruitiers décident d’affecter les bénéfices en réserve, les usufruitiers vont profiter de l’augmentation de la valeur de leurs parts sans devoir payer de droits.

LA TRANSMISSION D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER

La SCI peut être associée à un démembrement du droit de propriété pour favoriser la transmission d’un patrimoine immobilier à des enfants. La SCI finance l’acquisition de biens immobiliers par le recours à l’emprunt compensé par les loyers dans le cas d’un immeuble de rapport, ou bien par des apports en compte courant. L’opération se double d’une donation-partage en nue-propriété. L’emprunt peut alors être déduit de la base de calcul des droits de donation. Lorsque l’emprunt aura été remboursé, les ayants-droits bénéficieront de l’augmentation de la valeur des parts sans droits à régler. L’usufruit s’éteindra au décès des donateurs, les ayants-droits bénéficiant de la pleine propriété des parts.

LA PRÉSERVATION D’UN ACTIF IMMOBILIER FAMILIAL

Dans ce cas, le recours à la SCI familiale permet de simplifier la gestion du patrimoine en famille en échappant à l’indivision légale.


Les parts de SCI peuvent passer progressivement aux ayants-droits en pleine propriété comme en nue-propriété.


La donation a lieu par acte notarié.


Lorsque la SCI présente un caractère familial, les donateurs sont dispensés de la réalisation des diagnostics immobiliers comme de la purge du droit de préemption.


Si le bien doit être donné à bail, la SCI sera assujettie à l’impôt sur les sociétés. Le loyer devra être déclaré et le bien sera amorti.

L’ACHAT IMMOBILIER ENTRE CONCUBINS

La mise en SCI d’un bien immobilier par deux concubins permet de contourner le handicap de l’indivision.


La mise en SCI peut se faire au moyen d’un démembrement croisé par lequel chaque associé est usufruitier de la moitié des parts et nu-propriétaire de l’autre. Le survivant récupère la pleine propriété des parts sans devoir payer de droits et conserve l’usufruit de l’autre moitié dont la nue-propriété est transmise aux ayants-droits du prédécédé.


L’ajout d’une clause de tontine aux statuts de la SCI permet au survivant de devenir propriétaire de l’ensemble des droits sociaux. Dans ce cas, la transmission se fait sans droits.


La tontine doit présenter un aléa, si bien qu’en cas de défaut d’aléa (différence d’âge, maladie, déséquilibre des apports) l’administration fiscale serait susceptible de requalifier en donation indirecte sur le fondement de l’abus de droit.

L’ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

Souvent présentée comme une mauvaise option, l’acquisition de la résidence principale au moyen d’une SCI présente un certain nombre d’avantages en certaines occurrences.


Ces avantages sont notamment :

  • L’abattement de 20% des droits de succession lorsque la résidence principale est occupée, à la date du décès, par le conjoint, le partenaire d’un PACS, un enfant mineur ou un majeur protégé,

  • L’abattement de 30% de l’IFI,

  • L’exonération des plus-values de cession, sauf lorsque la résidence principale est détenue par une société à l’IR et que le logement est mis à titre gratuit à la disposition d’un des associés à titre de résidence principale, pour la cession de la résidence principale par la société ou pour la cession des parts sociales par l’associé.


L’exonération ne s’applique plus en cas de mise à disposition à titre onéreux.


L’exonération ne porte que sur la fraction de l’immeuble occupée par l’associé et la quote-part de plus-value revenant à l’associé qui occupe le logement, les autres associés n’en bénéficient pas.


L’exonération ne s’applique pas non plus lorsque la société est à l’IS.

  • La protection légale de l’emprunteur non professionnel, et notamment, le délai de rétractation SCRIVENER de dix jours, la mention du TEG,

  • Le déblocage anticipé de certains produits d’épargne tels que PERCO, PEE, PEI,

  • L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel.


Lorsque la SCI à l’IR cède un bien immobilier, le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’applique.


La plus-value est calculée en fonction de la date d’acquisition et de cession du bien par la société et reste imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l’immeuble au prorata des parts détenues.


Comme pour les particuliers, la plus-value est diminuée des abattements applicables du fait de la durée de détention.


La plus-value est taxée à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 17,2%.


La plus-value est en outre taxée au titre des plus-values élevées lorsque la plus-value est supérieure à 50.000€.


Une déclaration de plus-value 2048 est établie par le notaire chargé de la vente qui effectuera le paiement de l’imposition.


Chaque associé supporte sa quote-part de plus-value imposable sur sa déclaration pour prise en compte dans le revenu fiscal de référence.

LE REFINANCEMENT IMMOBILIER

Cette opération a pour objet l’achat, au moyen du recours à l’emprunt, par votre SCI, d’un bien immobilier qui vous appartient à titre personnel, ce qui aura pour effet de procurer des liquidités au propriétaire.


Attention toutefois, le coût de l’opération est important en raison des frais associés et n’est rentable que sur un bien ancien, possédé depuis longtemps et d’une valeur d’au moins 1,5 millions d’Euros.


Le crédit amortissable peut être couvert par les loyers générés par la mise à bail du bien.


Par ailleurs, afin d’éviter la requalification fiscale sur le fondement de l’abus de droit, l’opération doit être couplée à une donation-partage en nue-propriété de la quasi-totalité des parts

PAS DE LOCATION MEUBLÉE EN SCI

L’administration fiscale regarde la location meublée comme une activité commerciale.


Les SCI sont de plein droit à l’IR, l’imposition des résultats à lieu entre les mains des associés. Par l’effet de la transparence fiscale, tout se passe comme si l’associé était directement propriétaire de l’immeuble. Il est imposé sur les résultats en fonction de sa quote-part, même en l’absence de dividendes.


Le fait que la SCI exerce une activité de location meublée accessoire peut remettre en cause son régime fiscal.


L’activité de location meublée est imposée dans la catégorie des BIC.


L’activité occasionnelle ou accessoire de location meublée par une SCI, entraine son passage à l’IS qui est irréversible.


A l’IS, le bénéfice de la société sera imposé au taux de 15% jusqu’à 38.120€, puis à 25% au-delà.


Il y aura une seconde taxation de l’associé en cas de distribution de dividendes.


En cas d’assujettissement à l’IS, il ne sera plus possible d’utiliser les déficits de la société, l’associé ne pourra plus imputer le déficit dans son imposition personnelle.


En cas de cession de l’immeuble, les plus-values ne seront plus soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières, mais au régime des plus-values professionnelles. La plus-value sera imposée au niveau de la société au taux de l’IS sans possibilité d’exonération due à la durée de détention.


En outre, la base imposable de la plus-value professionnelle sera nettement plus importante dans la mesure où elle sera équivalente à la différence entre la valeur comptable nette après amortissement du bien et le prix de la vente.


En cas de cession de parts sociales d’une SCI à l’IS, l’associé cédant est imposé selon le régime des plus-values sur valeurs mobilières.


La plus-value est donc fiscalisée au barème progressif de l’IR avec les prélèvements sociaux avec un abattement de 50% si les titres sont détenus sur une période de 2 à 8 années, et 65% s’ils sont détenus depuis plus de 8 années.


Le taux d’imposition peut être ramené à 30% par le mécanisme de la flat tax.


Enfin, dans une SCI à l’IS, la mise à disposition gratuite du bien immobilier au profit d’un associé n’est pas envisageable.


L’administration fiscale l’analyse comme un acte anormal de gestion.


L’administration est donc en mesure soit de réintégrer dans son résultat fiscal les loyers perçus en fonction de la valeur locative de l’immeuble, soit d’imposer l’associé bénéficiaire sur le montant du revenu présumé distribué par la SCI.


Dans le cas d’une SCI à l’IS, contrairement au cas de la SCI à l’IR, un bail doit être conclu avec un loyer proche de la valeur locative du bien.


Mieux vaut donc envisager d’exploiter une activité de location meublée en marge de la SCI en recourant à la SARL familiale.


Le choix de la SARL familiale permet d’opter pour l’IR de façon permanente, contrairement à ce qui se fait pour une SARL ordinaire de plein droit à l’IS.


Les associés bénéficient alors de la transparence fiscale au même titre que dans la SCI à l’IR.


Pour bénéficier des avantages de la SARL familiales, les associés doivent tous justifier d’un lien de parenté en ligne directe ou collatérale ou d’une alliance par le mariage ou d’un partenariat via un PACS.


L’activité de la SARL doit être commerciale à l’exclusion de toute autre. Elle ne peut donc exercer une activité civile de location nue.


En cas de cession des parts d’une SARL de famille à prépondérance immobilière, l’associé bénéficiera du régime des plus-values immobilières des particuliers qui ouvre droit à un abattement pour durée de détention des parts sociales.


Les sociétés commerciales classiques de type SARL ou SAS sont, de plein droit à l’IS.


Tant que la SCI est à l’IR, l’acquisition de l’immeuble via la société commerciale n’est pas opportune.


En revanche, pour les SARL et SAS à l’IS, l’associé n’est fiscalisé qu’en cas de versement effectif de dividendes.

En cas de difficultés, n’attendez plus pour faire réaliser une étude des documents contractuels relatifs à la cession ou à l’acquisition d’un bien immobilier.

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