RECOURIR A UN ARCHITECTE POUR CONSTRUIRE UNE MAISON INDIVIDUELLE

Au titre de l’article R.431-2 du code de l’urbanisme, les particuliers demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux de construction autres qu’agricoles dont la surface de plancher excède 150 m².

Les personnes morales sont assujetties à cette obligation quelle que soit la superficie du projet.

La surface de plancher est la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1M80 calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

L’intervention de l’architecte est requise pour la demande de permis de construire relative à des travaux sur ouvrages existants conduisant la surface de plancher ou l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser 150 m².

L’intervention de l’architecte n’est pas obligatoire pour les travaux soumis a permis de construire qui portent exclusivement sur l’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs des constructions ou qui sont limités à des reprises n’entrainant pas de modifications visibles de l’extérieur.

La mission complète comprend la conception du projet architectural, la sélection des entreprises, l’organisation du chantier, la direction des travaux, l’assistance aux opérations de réception.

Le projet doit être défini avant la régularisation du contrat d’architecte, il convient d’identifier, au préalable, le budget des travaux, les missions confiées à l’architecte, les honoraires et les délais de réalisation.

Le contrat d’architecte est un contrat de louage d’ouvrage.

Cependant, ce peut être un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans lorsque l’architecte réalise les plans d’une construction individuelle et se charge de la construction.

En cas de demande de financement, le contrat est signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Le contrat peut également comporter des conditions suspensives relatives à l’obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’un permis de construire.

En amont de la construction, débute la phase dite exploratoire pour la gestion de laquelle le maître de l’ouvrage peut confier à l’architecte une mission spéciale qui consiste à vérifier la constructibilité du terrain et les possibilités de financement du projet.

Le certificat d’urbanisme, délivré par l’autorité administrative, indique si le terrain est réglementairement constructible, précise les servitudes administratives et les dispositions d’urbanisme à respecter parmi lesquelles la densité, la hauteur, l’aspect extérieur, la destination, l’implantation au regard du domaine public et du voisinage.

Les servitudes privées ne sont pas précisées par le certificat d’urbanisme et doivent être recherchées par le maître de l’ouvrage, il s’agit notamment des droits de passage, des contraintes de mitoyenneté, des servitudes de vue, des limites de propriété imprécises, des interdictions de construire.

La vérification de la constructibilité technique du terrain requiert la vérification du sous-sol par le recours à l’étude géologique.

Il faut également vérifier la viabilité du terrain et notamment le raccordement à l’assainissement collectif, à la voirie municipale, eau, gaz, électricité et réseau fibré.

Il convient également de vérifier si le terrain est soumis à une réglementation particulière sur le défrichement.

Lorsque la parcelle d’assiette du projet est incluse dans un lotissement, le contrat de vente doit comporter une attestation de remise de l’arrêté de lotir et du cahier des charges, le règlement du lotissement précisant la répartition des charges entre propriétaires, les servitudes administratives, d’urbanisme et de droit privé, un certificat d’achèvement de l’ensemble des travaux imposés au lotisseur.

Les possibilités de financement sont multiples, prêt aidé par l’état sous condition de revenus, prêt conventionné lorsque le coût de la construction n’excède pas un prix au m², prêt à taux zéro, prêt 1% logement, prêts aux fonctionnaires, prêts départementaux, prêts des caisses de retraite.

Certains prêts autorisent le bénéfice d’une aide personnalisée au logement.

L’architecte informe ses clients quant à l’adéquation de leurs ressources au projet.

Dans le cadre de la préparation du dossier de demande de permis de construire, l’architecte réalise les études préliminaires et l’avant-projet sommaire qui intervient après la phase d’esquisses laquelle donne une première idée du projet et des coûts.

Le dossier de demande de permis de construire est instruit au stade de l’avant-projet définitif lequel comprend le plan d’intégration du projet au site, le plan de masse de la construction, le plan des niveaux de la construction, la définition des matériaux, les superficies construites, l’estimation du coût des travaux.

Le dépôt du dossier de permis regroupe l’avant-projet définitif, la situation juridique et la surface du terrain d’assiette, les autorisations de défricher et de démolir, les financements.

A la suite de l’obtention du permis, démarre la phase d’ouverture du chantier avec le projet détaillé de conception lequel comporte les plans, coupes et élévations, un devis descriptif détaillé, le calendrier indicatif des travaux par corps de métiers.

Vient ensuite la consultation des entreprises, le choix peut se porter sur un prestataire tous corps d’états, ou sur plusieurs prestataires spécialisés par lots.

L’architecte vérifie les qualifications et les garanties professionnelles des constructeurs et étudie leurs devis. Il doit informer les maîtres de l’ouvrage des liens personnels qu’il pourrait entretenir avec l’un des prestataires.

Vient ensuite la passation des marchés, soit par contrat d’entreprise, soit par contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans.

Le maître de l’ouvrage et les constructeurs sont liés par un contrat d’entreprise assez peu réglementé et dont la norme NF P-3-001 offre une version type.

Les clauses du contrat sont la nature et l’étendue de la mission confiée à l’entreprise, le devis descriptif et les plans d’exécution précis et détaillés par corps de métiers, l’assurance de responsabilité civile professionnelle, le prix ttc et les révisions éventuelles selon un indice défini, le calendrier de réalisation des travaux par corps de métiers, l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancée des travaux, le délai de démarrage du chantier et la date de finition avec pénalités de retard, le délai de levée des réserves, la retenue de bonne fin de 5% du prix total pendant la première année de parfait achèvement, ou bien la garantie d’un établissement financier agréé.

De son côté, le maître de l’ouvrage a intérêt à souscrire une assurance dommages à l’ouvrage.

Débute alors la phase de direction des travaux au cours de laquelle l’architecte inspecte régulièrement le chantier et contrôle, par corps d’état, la bonne réalisation des travaux, vérifie les situations établies par les entreprises et propose les versements d’acomptes.

La mission de l’architecte s’achève avec la réception des travaux et la clôture des comptes, à la suite de quoi, l’architecte vérifie les mémoires de chaque entreprise sur lesquels il peut opérer les abattements ou déduction des pénalités de retard, la retenue de garantie de 5%, et ce, qu’il y ait eu ou non des réserves.

L’architecte opère aussi les revalorisations pour travaux supplémentaires commandés.

Les honoraires de l’architecte sont, en principe, librement négociés entre le professionnel et le client.

Le montant de l’honoraire varie avec le coût et la complexité de l’opération.

Pour une mission complète, l’honoraire est indexé sur le coût total des travaux.

Tout architecte inscrit au tableau de l’ordre régional bénéficie d’une assurance de responsabilité civile décennale et contractuelle de droit commun.

N’hésitez pas à nous consulter pour vous aider à définir votre projet.