RECOURIR À UN ARCHITECTE POUR CONSTRUIRE UNE MAISON INDIVIDUELLE

Le vendeur d’un bien immobilier qui a lui-même réalisé des travaux sur ce bien, ne peut éluder la garantie des vices cachés dans le cadre de la vente.

Les clauses élusives de la garantie des vices cachés que comportent les actes de vente notariés ne peuvent être opposées à des acquéreurs profanes par des vendeurs professionnels.

Sont réputés constructeurs et par conséquent professionnels, les vendeurs qui ont réalisé, sur un bien qu’ils vendent, des travaux par leurs propres moyens.

La troisième chambre civile de la cour de cassation confirme la constance de cette règle.

Par un arrêt du 19 octobre 2023 (n°22-15.536 publié au bulletin – disponible sur LEGIFRANCE), la Cour de cassation rappelle, au visa de l’article 1643 du code civil selon lequel le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera pas obligé à garantie, la règle selon laquelle, pour l’application de ce texte, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3ème civ. 26 février 1980, 9 février 2011 et 10 juillet 2013).

Dans les faits de l’espèce, la cour d’appel de LIMOGES avait rejeté les demandes indemnitaires de l’acquéreur au motif que ce dernier n’apportait pas la preuve que le vendeur avait connaissance du vice caché affectant l’immeuble à la date de la vente.

En l’occurrence, le vendeur avait, de ses mains, réalisé des travaux d’extension d’une résidence d’habitation, non conformes aux règles de l’art, à l’origine de fuites affectant la couverture du bien.

Or, dès lors que le vendeur avait, par ses propres moyens, c’est-à-dire sans recourir à des constructeurs spécialisés, réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, il devait être réputé constructeur et, comme tel, présumé avoir connaissance du vice.

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