LA PERTE D’UNE VUE EN ZONE URBAINE EN CONSEQUENCE DE LA MODIFICATION D’UN PLAN LOCAL D’URBANISME NE CONSTITUE PAS UN TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE

Dans une commune en expansion urbaine, une modification du plan local d’urbanisme autorisant de nouvelles constructions provoque une obstruction de la vue dont bénéficiait une villa voisine ainsi que des vues directes sur son fonds.

Le voisin insatisfait se pourvoit en justice, demande une mesure d’expertise qu’il obtient, l’expert judiciaire concluant que le bien est affecté d’une moins-value pouvant aller jusqu’au quart de sa valeur.

Les juges du fond rejettent les demandes.

Leur appréciation est confirmée par la troisième chambre civile de la cour de cassation selon laquelle, nul n’est assuré, en milieu urbain ou en voie d’urbanisation, de conserver son environnement.

Selon les juges du droit, le droit à la vue n’est pas protégé dans un milieu urbanisé à proximité immédiate d’une voie de circulation et dans une commune en pleine expansion et vouée à s’urbaniser.

La perte d’une vue ou l’apparition de vues nouvelles du fait de constructions voisines autorisées par une modification des règles d’urbanisme, ne constitue pas, à elle seule, un trouble anormal de voisinage.

Selon les juges du droit, l’anormalité du trouble n’existerait qu’en présence d’une vue présentant un intérêt particulier ou un caractère d’exception.

Les hauts magistrats ont par ailleurs avalisé l’analyse selon laquelle la perte invoquée d’intimité dans le logement n’était pas caractérisée à défaut de précision sur les distances entre les pièces à vivre et la limite des fonds voisins et que la perte d’intimité invoquée dans le jardin et aux abords de la piscine avait été couverte par la plantation de végétaux en périphérie des ouvrages voisins, en sorte que ces pertes d’intimité ne présentaient pas une gravité suffisante et par conséquent pas de caractère anormal, ce dont il s’inférait que la perte de valeur alléguée n’était pas justifiée.

L’agrément d’une vue dégagée ne constitue, en milieu urbain, ni une servitude de vue, ni un droit acquis (Cass. Civ. 3ème 4-11-2014 n°13-19.122).

A contrario, la perte d’ensoleillement affectant, en plein été, dès seize heures, une résidence secondaire en milieu rural à faible densité de population et non dans une zone en voie d’urbanisation, peut constituer un trouble anormal de voisinage justifiant la démolition partielle d’une surélévation qui en est la cause, la circonstance que la maison affectée servait de résidence secondaire n’étant pas de nature à exclure l’existence d’un trouble anormal de voisinage, dès lors que cette habitation avait précisément pour vocation d’accueillir ses occupants en période estivale.

Par ailleurs, les articles 678 et 679 du code civil fixent une distance minimale de recul pour la création d’ouvertures ouvrant une vue sur le fonds voisin.

La règle de la distance minimale n’opère plus lorsque le fonds voisin est déjà grevé d’une servitude de passage qui empêche l’édification d’une construction.

L’espace intermédiaire est alors inconstructible et réservé à un passage.

La servitude de passage doit être régulière, notamment par titre, elle droit faire obstacle à toute construction sur l’assiette du passage.

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